Τι είναι το FF&E ξενοδοχείου: όροι, ευθύνες και πώς χτίζεται ο προϋπολογισμός ανά δωμάτιο
Το FF&E ξενοδοχείου (Furniture, Fixtures & Equipment) είναι ο κινητός και ημι-σταθερός εξοπλισμός που κάνει ένα κέλυφος να λειτουργεί ως ξενοδοχείο: έπιπλα, ταπετσαρίες, φωτιστικά, κουρτίνες, χαλιά, έργα τέχνης. Δεν περιλαμβάνει τα μικρά λειτουργικά είδη, που ανήκουν στο OS&E, ούτε τις οικοδομικές εργασίες του fit-out. Τα προβλήματα όμως ξεκινούν στα όρια ανάμεσα σε αυτές τις τρεις κατηγορίες.
Είτε μετατρέπετε ένα νεοκλασικό κτίριο στην Πλάκα σε boutique ξενοδοχείο είτε χτίζετε resort στην Κρήτη, η διάκριση αυτή καθορίζει ποιος αγοράζει τι, ποιος ευθύνεται για τις διεπαφές και πώς στήνεται ο προϋπολογισμός. Παρακάτω οι ορισμοί, οι γκρίζες ζώνες και μια πρακτική δομή κόστους ανά δωμάτιο, χωρίς ποσά, γιατί αυτά εξαρτώνται από κάθε έργο.
Βασικά σημεία
FF&E: έπιπλα και εξοπλισμός· OS&E: λειτουργικά είδη όπως λευκά είδη, σερβίτσια, αναλώσιμα· fit-out: δάπεδα, τοίχοι, οροφές, H/M εγκαταστάσεις.
Επενδύσεις τοίχων, εντοιχισμένες ντουλάπες και νιπτήρες είναι γκρίζα ζώνη και χρειάζονται πίνακα ευθυνών.
Ένας κατασκευαστής FF&E παράγει τα έπιπλα και συντονίζει όσα αγοράζονται από ειδικούς προμηθευτές.
Ο προϋπολογισμός ανά δωμάτιο έχει έξι ενότητες, μαζί με μεταφορά, εγκατάσταση και απρόβλεπτα.
Ρεύμα, δεδομένα και φωτισμός πρέπει να κλειδώσουν πριν από τα κατασκευαστικά σχέδια.
Τρεις όροι που μπερδεύονται συχνά
Στην ελληνική αγορά οι όροι χρησιμοποιούνται συχνά στα αγγλικά, και ο καθένας τους δίνει λίγο διαφορετικό περιεχόμενο. Αξίζει να συμφωνηθούν γραπτώς στην αρχή κάθε έργου.
FF&E: έπιπλα δωματίων και κοινόχρηστων χώρων, καθίσματα, κεφαλάρια, φωτιστικά, κουρτίνες, χαλιά, καθρέπτες, έργα τέχνης.
OS&E (Operating Supplies & Equipment): λευκά είδη, σερβίτσια, μαγειρικά σκεύη, είδη μπάνιου, στολές, μικροσυσκευές.
Fit-out: οι εσωτερικές οικοδομικές εργασίες, όπως ψευδοροφές, γυψοσανίδες, δάπεδα, πόρτες, πλακίδια, και οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις.
Η γκρίζα ζώνη και ο πίνακας ευθυνών
Κάποια στοιχεία δεν χωρούν καθαρά σε καμία κατηγορία. Οι ξύλινες επενδύσεις τοίχων, οι εντοιχισμένες ντουλάπες, οι πάγκοι νιπτήρων, τα κεφαλάρια που στερεώνονται στον τοίχο και ο πάγκος της ρεσεψιόν μπορεί να ανήκουν στο FF&E ή στο fit-out, ανάλογα με τη σύμβαση. Αν δεν οριστεί, ο καθένας υποθέτει ότι το αναλαμβάνει ο άλλος.
Η λύση είναι ένας απλός πίνακας ευθυνών: μια γραμμή για κάθε στοιχείο και στήλες για το ποιος σχεδιάζει, ποιος προμηθεύει, ποιος εγκαθιστά και ποιος συνδέει. Για ένα νιπτήρα, για παράδειγμα, ο κατασκευαστής FF&E μπορεί να φτιάχνει το έπιπλο και την πέτρα, αλλά ο υδραυλικός του γενικού εργολάβου κάνει τη σύνδεση. Ο πίνακας μπαίνει ως παράρτημα στη σύμβαση.
Τι κατασκευάζει ο κατασκευαστής FF&E και τι συντονίζει
Ένας κατασκευαστής με πλήρη τμήματα παράγει εσωτερικά το μεγαλύτερο μέρος του επίπλου, ενώ κάποια είδη αγοράζονται καλύτερα από εξειδικευμένους προμηθευτές και απλώς συντονίζονται στο ίδιο πρόγραμμα. Η Sagist Group, για παράδειγμα, έχει δικά της τμήματα ξυλουργικής, ταπετσαρίας, μεταλλικών, πέτρας και λάκας.
Παράγονται εσωτερικά
Casegoods όπως ντουλάπες, γραφεία, κομοδίνα και μονάδες minibar· κεφαλάρια· καθίσματα και καναπέδες· έπιπλα κοινόχρηστων χώρων· πάγκοι ρεσεψιόν και μπαρ· επενδύσεις τοίχων· μεταλλικά στοιχεία και επιφάνειες πέτρας.
Συντονίζονται με εξειδικευμένους προμηθευτές
Φωτιστικά, στρώματα, κουρτίνες και μηχανισμοί τους, χαλιά και μοκέτες, έργα τέχνης. Ο κατασκευαστής εξασφαλίζει ότι οι διαστάσεις, οι στερεώσεις και οι χρόνοι παράδοσής τους ταιριάζουν με τα έπιπλα. Παραδείγματα συλλογών και υλικών θα βρείτε στους καταλόγους μας.
Πώς χτίζεται ο προϋπολογισμός ανά δωμάτιο
Ο προϋπολογισμός FF&E εκφράζεται συνήθως ανά δωμάτιο (per key), αλλά δεν περιλαμβάνει μόνο τα έπιπλα του δωματίου. Το συνολικό κόστος του έργου μοιράζεται στον αριθμό των δωματίων. Ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός έχει τις εξής ενότητες, με αυτή τη σειρά:
1. Δωμάτιο ανά τύπο: κανονικό, accessible, σουίτα, με ποσότητες ανά τύπο.
2. Διάδρομοι και κοινόχρηστα ορόφων: κονσόλες, καθρέπτες, καθίσματα αναμονής.
3. Κοινόχρηστοι χώροι: lobby, μπαρ, εστιατόρια, spa, αίθουσες συνεδρίων, πισίνα.
4. Μεταφορά και τελωνειακές διαδικασίες έως το εργοτάξιο, ειδικά για νησιά.
5. Εγκατάσταση και τελικός έλεγχος (snagging).
6. Απρόβλεπτα, ως ποσοστό που ορίζει ο ιδιοκτήτης ανάλογα με την ωριμότητα του σχεδιασμού.
Οι διεπαφές με τα ηλεκτρομηχανολογικά
Το πιο ακριβό λάθος σε ένα έργο FF&E δεν είναι ένα κακό ύφασμα. Είναι ένα κεφαλάρι που κρύβει πρίζα, ένα γραφείο χωρίς παροχή δεδομένων ή ένα φωτιστικό ανάγνωσης εκτός άξονα. Αυτά διορθώνονται μόνο με επέμβαση σε τοίχους που έχουν ήδη βαφτεί.
Γι' αυτό οι θέσεις των πριζών, των διακοπτών, των θυρών USB, των παροχών δεδομένων και των φωτιστικών πρέπει να κλειδώσουν πριν ξεκινήσουν τα κατασκευαστικά σχέδια. Ο μηχανικός H/M, ο σχεδιαστής και ο κατασκευαστής επίπλων ελέγχουν μαζί μια κάτοψη με όλες τις διεπαφές. Περισσότερα για τον τρόπο εργασίας μας θα βρείτε στη σελίδα για ξενοδοχειακό FF&E.
Πέντε λάθη στην πρώτη αγορά FF&E
Κανένα από αυτά δεν απαιτεί περισσότερα χρήματα για να αποφευχθεί, μόνο νωρίτερες αποφάσεις. Η Sagist Group αναλαμβάνει value engineering, κατασκευαστικά σχέδια, mock-up, παραγωγή, μεταφορά και εγκατάσταση με ενιαία σύμβαση, ώστε οι διεπαφές να έχουν έναν υπεύθυνο.
Προϋπολογισμός μόνο για τα δωμάτια, χωρίς κοινόχρηστους χώρους και διαδρόμους.
Μεταφορά και εγκατάσταση υπολογισμένες ως μικρό ποσοστό, ενώ σε νησί είναι σημαντική ενότητα.
Γκρίζα ζώνη χωρίς πίνακα ευθυνών.
Επιλογή φωτιστικών και στρωμάτων μετά την έγκριση των σχεδίων επίπλων.
Απουσία δωματίου mock-up πριν από την παραγωγή σε ποσότητα.
Συχνές ερωτήσεις
Τι σημαίνει FF&E στα ξενοδοχεία;
Σημαίνει Furniture, Fixtures & Equipment, δηλαδή τα έπιπλα, τις ταπετσαρίες, τα φωτιστικά, τις κουρτίνες, τα χαλιά και τα διακοσμητικά στοιχεία ενός ξενοδοχείου. Είναι ο εξοπλισμός που μετατρέπει το κτίριο σε λειτουργικό ξενοδοχείο. Διαφέρει από το OS&E, που αφορά τα λειτουργικά είδη, και από το fit-out, που αφορά τις εσωτερικές οικοδομικές εργασίες.
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε FF&E και OS&E;
Το FF&E είναι ο μόνιμος ή ημι-μόνιμος εξοπλισμός με μεγάλη διάρκεια ζωής, όπως έπιπλα και φωτιστικά. Το OS&E είναι τα είδη που χρησιμοποιούνται στη λειτουργία και αντικαθίστανται συχνότερα: λευκά είδη, σερβίτσια, ποτήρια, είδη μπάνιου, στολές προσωπικού. Συχνά τα προμηθεύονται διαφορετικοί προμηθευτές και ανήκουν σε διαφορετικές γραμμές του προϋπολογισμού.
Οι εντοιχισμένες ντουλάπες ανήκουν στο FF&E ή στο fit-out;
Εξαρτάται από τη σύμβαση, και γι' αυτό είναι η κλασική γκρίζα ζώνη. Σε πολλά έργα κατασκευάζονται από τον κατασκευαστή FF&E, επειδή απαιτούν ίδια φινιρίσματα με τα έπιπλα, αλλά η στερέωση και οι ηλεκτρικές συνδέσεις μπορεί να ανήκουν στον γενικό εργολάβο. Ένας πίνακας ευθυνών με γραμμή για κάθε στοιχείο λύνει το θέμα πριν ξεκινήσουν τα σχέδια.
Πώς υπολογίζεται ο προϋπολογισμός FF&E ανά δωμάτιο;
Αθροίζεται το κόστος όλων των ενοτήτων, δηλαδή δωμάτια ανά τύπο, διάδρομοι, κοινόχρηστοι χώροι, μεταφορά, εγκατάσταση και απρόβλεπτα, και διαιρείται με τον αριθμό των δωματίων. Έτσι προκύπτει ένα συγκρίσιμο νούμερο ανά δωμάτιο. Το ύψος του εξαρτάται από την κατηγορία, το concept του σχεδιαστή, τον βαθμό εξατομίκευσης και τον προορισμό.
Πότε πρέπει να μπει ο κατασκευαστής FF&E στο έργο;
Ιδανικά στη φάση ανάπτυξης του σχεδιασμού, πριν κλειδώσουν τα ηλεκτρομηχανολογικά. Τότε το value engineering μπορεί να επηρεάσει υλικά και λεπτομέρειες χωρίς να αλλάξουν εγκεκριμένα σχέδια, και οι θέσεις πριζών και φωτιστικών συντονίζονται με τα έπιπλα. Αν ο κατασκευαστής μπει αργότερα, οι διορθώσεις γίνονται πάνω σε κτίριο που ήδη χτίζεται.
Ξεκινάτε προϋπολογισμό FF&E για νέο ξενοδοχείο ή ανακαίνιση;
Μπορούμε να σας βοηθήσουμε να στήσετε τον πίνακα ευθυνών και τη δομή κόστους πριν ζητήσετε προσφορές. Δείτε τη σελίδα για έπιπλα και FF&E ξενοδοχείου και στείλτε μας τα σχέδια ή το πρόγραμμα του έργου.
Σχόλια